“Bina yıkılana kadar” izni nasıl yorumlanır?

Bir taşınmazın dönüşüm tamamlanana veya bina yıkılana kadar ücretsiz kullanılmasına izin verilmiş olabilir. Önce belgenin gerçek içeriği belirlenmelidir: Yalnızca tek taraflı bir muvafakat mi vardır, karşılıklı borç doğuran bir sözleşme mi kurulmuştur, kullanım belirli bir amaca mı bağlanmıştır?

TBK 19, sözleşmenin yorumunda gerçek ve ortak iradeyi esas alır. Bedelsiz kullandırma, şartları varsa TBK 379’daki kullanım ödüncü niteliğinde olabilir. Ancak belgenin başlığının “taahhütname” olması, bütün ilişkileri tek başına aynı hukuki türe dönüştürmez.

“Gayrikabili rücu” kaydı da metinden koparılarak değerlendirilmemelidir. Böyle bir ifade bulunması ne otomatik ve sınırsız bir kullanım hakkını ne de malik istediğinde hiçbir koşul olmadan sona erdirmeyi tek başına kanıtlar. Diğer hükümler, amaç ve dürüstlük kuralı birlikte ele alınır.

İzin hangi koşullarda sona erdirilebilir?

Kullanım ödüncü niteliği varsa süre ve amaca ilişkin TBK 383 ile 384 ayrımı önem taşır. Süre belirlenmemiş ancak amaç kararlaştırılmışsa, amaç doğrultusunda kullanımın tamamlanması veya kullanılabilecek zamanın geçmesi incelenir. Ne süre ne amaç belirlenmişse geri isteme bakımından farklı kural uygulanır.

Sözleşmeye aykırı kullanım, başkasına kullandırma veya önceden bilinmeyen ivedi ihtiyaç gibi olgular, kanundaki koşullarla erken geri istemeyi gündeme getirebilir. Buna karşılık geçerli şekilde kararlaştırılmış bir süreyi veya amacı, yalnızca ihtar göndererek her dosyada ortadan kaldırmak mümkün değildir.

Dönüşümün beklenenden uzun sürmesi, yazılı taahhütler ve yapılan işlemlerle birlikte değerlendirilmelidir. TBK 138’e dayalı uyarlama veya fesih için öngörülemez olağanüstü değişiklik gibi koşullar aranır; her gecikme aşırı ifa güçlüğü sayılmaz.

Bir bakışta: karşılaştırma tablosu

Geçmiş dönem için ecrimisil istenebilir mi?

Özel mülkiyette ecrimisil, haksız kullanıma bağlı bir tazminattır; taraflar arasında hiç kira kararlaştırılmadı diye her kullanım otomatik olarak kira borcuna dönüşmez. Geçerli rıza ile kullanılan dönem ile hukuki dayanak sona erdikten sonraki dönem ayrılmalıdır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 26.05.2021 tarihli, 2020/799 E., 2021/4411 K. sayılı kararında izinli kullanım değerlendirilmiş; rızanın ne zaman geri alındığının delillerle belirlenmesi ve ecrimisilin buna göre hesaplanması gerektiği belirtilmiştir. Karar, bütün sözleşmelerin koşulsuz biçimde geri alınabileceğine ilişkin genel bir çözüm olarak okunmamalıdır.

İznin sona erdirilmesi geçmişte izinli olan dönemi kendiliğinden haksız kullanıma dönüştürmez. Başlangıç tarihi, bildirimin içeriği, ulaşması, tanınan süre ve alttaki sözleşmenin bağlayıcılığı üzerinden incelenir. Hazine taşınmazlarına ilişkin idari ecrimisil rejimi bu uyuşmazlığa doğrudan taşınmamalıdır.

Kullanan kişi paydaşsa hangi ek şartlar aranır?

TMK 693 uyarınca her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde ortak maldan yararlanabilir. Paydaşın kendi mülkiyet hakkı bulunduğu için inceleme, tamamen hak sahibi olmayan üçüncü kişinin kullanımından farklıdır.

Paydaşlar arasında ecrimisil bakımından kural olarak taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğinin diğer paydaşa bildirilmesi, yani intifadan men koşulu aranır. Bunun yerleşik yargısal istisnaları bulunur. Kiraya verilerek gelir elde edilmesi, diğer paydaşın hakkının inkârı veya önceki ilgili davalar gibi olguların somut dosyada karşılığı araştırılır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 22.11.2023 tarihli, 2022/5094 E., 2023/5605 K. sayılı kararı hem bu istisnaları hem de somut kullanım anlaşmasının etkisini gösterir. Karardaki taşınmazın davalı kullanımına bırakılması nedeniyle, önceki iznin kaldırılmadığı dönem için ecrimisil koşullarının oluşmadığı kabul edilmiştir. Sadece istisna listesini alıp mevcut rızayı göz ardı etmek doğru değildir.

Üçüncü kişiye kiralama ve ortaklığın giderilmesi

Kullanım izni yalnızca belirli kişilerin oturmasını kapsıyorsa üçüncü kişilere kiralama, iznin kapsamını aşabilir. Bununla birlikte tahliye veya bedel talebi kurulmadan önce sözleşmeler, diğer paydaşların yetkisi ve fiilî kullanıcının hukuki dayanağı görülmelidir. Kullanıcı, kiraya veren ve kira gelirini alan kişi aynı olmayabilir.

Kira gelirinden pay isteme, ecrimisil ve elatmanın önlenmesi farklı hukuki temellere dayanabilir. İspat, zamanaşımı, görevli mahkeme ve olası dava şartları talebin niteliğine göre değerlendirilir. Bütün bedel taleplerine tek bir süre veya tek bir dava adı uygulanmamalıdır.

Paydaşlığın devamı sürdürülemiyorsa TMK 698 çerçevesinde ortaklığın giderilmesi düşünülebilir. Paylaşmayı isteme hakkına ilişkin hukuki sınırlamalar ayrıca incelenir. Tapuya şerh verilmemesi, tek başına bütün anlaşmaların etkisiz olduğu anlamına gelmez. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında 6325 sayılı Kanun 18/B kapsamındaki dava şartı arabuluculuk gözetilir.

İhtar ve dava öncesinde hangi belgeler hazırlanmalı?

İhtarın yararı, talebin kapsamını ve muhataba hangi iradenin bildirildiğini açıkça ortaya koymasıdır. Ancak ihtar, bulunmayan bir fesih hakkını kendiliğinden yaratmaz. Sözleşmenin niteliğine uygun hukuki neden ve talep seçilmelidir.

• Tapu kaydı ve paydaşlık bilgileri.
• Kullanım izni, protokol, ekler ve görüşmeleri gösteren hukuka uygun kayıtlar.
• Dönüşüm sürecindeki başvuru ve resmî işlem belgeleri.
• Fiilî kullanıcılar, kullanılan alanlar ve varsa kira sözleşmeleri.
• Önceki bildirimler ile tebliğ ve teslim kayıtları.

Yanılma veya aldatma ileri sürülüyorsa TBK 39’daki, öğrenmeden itibaren bir yıllık süre ayrıca dikkate alınır. Bu süreyi doğrudan belgenin imza tarihinden hesaplamak her durumda doğru değildir. Talep türleri ve başlangıç tarihleri belgeler üzerinde birlikte belirlenmelidir.

Dosya incelemesi için adım adım akış

1. ADIM 01İzni okuyunSüreyi, amacı ve gerçek taraf iradesini belirleyin.
2. ADIM 02Kullanıcıyı ayırınPaydaş, ödünç alan ve üçüncü kişi ilişkisini çözün.
3. ADIM 03Dönemi belirleyinGeçerli izin ile sona erme iddiasını tarihleyin.
4. ADIM 04Talebi kurunBildirim, bedel, elatmanın önlenmesi veya paylaşmayı seçin.

Bu akış temel inceleme sırasını gösterir. Başvuru yolu ve süreler somut işlem ile tebligat kayıtlarına göre ayrıca belirlenir.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar ve güncellik

• Türk Borçlar Kanunu, m.19, 32, 36, 39, 138 ve 379–384
• Türk Medeni Kanunu, m.2, 683, 693, 698 ve 995
• Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B
• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 26.05.2021, E.2020/799, K.2021/4411 — resmî karar arama
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 22.11.2023, E.2022/5094, K.2023/5605 — resmî karar arama

Karar bağlantıları Yargıtay’ın resmî arama ekranını açar. Detaylı aramada daire, esas ve karar numarasını kaynakta belirtilen tam künyeyle girerek ilgili metne ulaşabilirsiniz.

3 Kasım 2026 tarihli genel hukuki bilgilendirmedir. Uygulanacak düzenleme, fiil ve işlem tarihi ile dosyanın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.