Türk hukukunda genel kural olarak sözleşme serbestisi bulunmaktadır. Yani gerçek ve tüzel kişiler kanunların emredici hükümlerine, evrensel hukuka aykırı olmadığı sürece diledikleri konuda sözleşme düzenleyebilir, sona erdirebilir ve sözleşme ile dilediği şekilde hak ve borçlar edinebilir. Ancak birtakım amaçlarla bazı sözleşme tiplerinde tarafların sözleşme iradeleri kanun koyucu tarafından kısıtlanmıştır. Kira sözleşmeleri de tarafların sınırsız irade serbestisi olmayan sözleşmelerdendir. Türk Borçlar Kanunu ile tarafların kira sözleşmesini ne zaman sona erdirebileceği hususu belirli kural ve usullere bağlanmıştır. Kira sözleşmelerinde taraflar süresi dolmuş olsa bile kira akdini serbestçe sona erdiğini ileri süremezler. Kiracıya sona erdirme için birtakım bildirimlerde bulunma zorunluluğu getirilmişken ev sahibine ise uzun süreler kira ilişkisini sonlandırma yetkisi verilmemiştir.
Kanunda kira sözleşmelerini düzenleyen genel hükümler bulunduğu gibi konut ve çatılı iş yerleri için ayrıca kurallar ve usuller öngörülmüştür. Uygulamada daha çok rastlanan kira sözleşmeleri de konut ve çatılı işyerlerine ilişkindir. Konut ve çatılı işyerleri için düzenlenen belirli süreli kira sözleşmelerinde süre bitiminde kiracı tarafından sözleşme fesholunmadıysa sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzamış sayılmaktadır. Kiraya veren, kira akdini hiçbir gerekçe göstermeden ancak onuncu uzama yılından sonra feshedebilmektedir.
Kiraya veren, kira sözleşmesini gerekçe göstermeden feshedebilmek için onuncu uzama yılının bitimini beklemelidir ancak kanun bazı hallerde kiraya verene kiracısını çıkarma /tahliye etme imkanını tanımıştır. Bu hallerden biri de Türk Borçlar Kanunu m.350 de düzenlenen ihtiyaç sebebiyle tahliye davası olarak düzenlenmiştir. Bu blog yazımızda ihtiyaç/gereksinim nedeniyle tahliyenin mümkün olması için nelerin gerekli olduğunu inceleyeceğiz.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi -K.2015/7927) : TBK’nun 350. madde kapsamına göre; bir kişi kendisi eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye isteyebilir. Gerçek kişilerin kendi mülklerini şirket ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilmeleri mümkün değildir.
İhtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi davasında, kiraya verenin kiracının tahliyesini talep edebilmesi için belirli hususları ispat etmesi gerekmektedir. Bu hususlar genel olarak şunlardır:
- Gerçek İhtiyaç: Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının (örneğin, eşi, çocukları, anne ve babası) kiralanan yere gerçek ve samimi bir ihtiyacının bulunduğunu ispat etmesi gerekmektedir. Bu ihtiyaç, oturma, iş yeri kullanımı gibi çeşitli sebeplerle olabilir.
- İhtiyacın Sürekliliği: Kiraya verenin ihtiyacının geçici değil, sürekli olduğunun ispatı gereklidir. Geçici ve kısa süreli ihtiyaçlar tahliye talebi için yeterli sayılmaz.
- İyi Niyet: Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunurken iyi niyetli olduğunu ispat etmesi gerekir. Yani, bu talebin gerçek ihtiyaçtan kaynaklandığını ve kiracıyı haksız bir şekilde tahliye etmek amacıyla yapılmadığını göstermelidir.
- Belge ve Deliller: Kiraya verenin iddialarını destekleyecek belgeler ve deliller sunması gerekmektedir. Bu deliller arasında ikametgah belgesi, aile nüfus kayıt örneği, kira kontratı, tanık beyanları ve benzeri belgeler bulunabilir.
Bu unsurlar, mahkemeye sunulacak dilekçede ve dava sürecinde açıkça belirtilmeli ve desteklenmelidir. Mahkeme, kiraya verenin sunduğu deliller ve beyanlar ışığında tahliye talebinin yerinde olup olmadığını değerlendirir.
1. Davanın Hukuki Dayanağı
- Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 350-354: Bu maddeler kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesini talep edebilmesini düzenler.
2. Kimler İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Talep Edebilir?
- Kiraya veren
- Kiraya verenin eşi
- Kiraya verenin altsoyu (çocukları, torunları)
- Kiraya verenin üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba)
- Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler
3. İspat Yükümlülüğü
- Gerçek İhtiyaç: Kiraya verenin veya belirtilen yakınlarının kiralanana gerçekten ihtiyaç duyduğunu kanıtlaması gerekmektedir.
- Sürekli İhtiyaç: İhtiyacın geçici değil, sürekli olduğunun ispatlanması gereklidir.
- İyi Niyet: Tahliye talebinin iyi niyetli olduğu, yani kiracıyı haksız yere çıkarma amacı taşımadığı ispat edilmelidir.
4. Dava Açma Süresi
- Kira sözleşmesinin bitiminden veya uzama yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Aksi takdirde kiraya veren bu hakkını kaybeder.
5. Mahkeme Süreci
- Kiraya veren, tahliye talebini içeren bir dilekçe ile dava açar.
- Mahkeme, kiraya verenin sunduğu delilleri ve tanıkları değerlendirir.
- Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye talebi haklı bulunursa, mahkeme kiracının tahliyesine karar verir.
6. Tahliye Kararının Uygulanması
- Mahkeme kararından sonra icra takibi başlatılır.
- İcra müdürlüğü aracılığıyla kiracıya tahliye emri tebliğ edilir ve belirlenen süre içinde taşınmazı boşaltması istenir.
- Kiracı belirtilen sürede taşınmazı boşaltmazsa, zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
7. Kiracının Hakları
- Kiracı, tahliye davasına karşı savunma yapabilir ve iddialara karşı delil sunabilir.
- Kiracının kötü niyetli bir tahliye talebi olduğunu düşünmesi durumunda, karşı dava açma hakkı vardır.
8. Üç Yıl Kiraya Verme Yasağı
- Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettiği taşınmazı iki yıl süreyle başkasına kiraya veremez. Aksi takdirde, kiracının tazminat talep etme hakkı doğar.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiraya verenin gerçek ve sürekli bir ihtiyacının olması durumunda hukuken geçerli bir yol olmakla birlikte, iyi niyetin ve ihtiyacın ispatlanması önemli rol oynar.
Gereksinim nedeniyle tahliye davasında avukatın önemi oldukça büyüktür. İşte bu davalarda avukatın neden önemli olduğu konusunda detaylı bilgiler:
1. Hukuki Bilgi ve Tecrübe
- Kanun ve Yönetmeliklere Hakimiyet: Avukatlar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat konusunda uzman oldukları için, tahliye davasında hangi kanun maddelerinin uygulanacağını ve nasıl yorumlanacağını bilirler.
- Mahkeme Prosedürleri: Avukatlar, dava açma, dilekçe hazırlama, delil sunma ve duruşma süreçlerinde tecrübelidirler. Bu, davanın usulüne uygun şekilde yürütülmesini sağlar.
2. Delillerin Toplanması ve Sunulması
- Delil Toplama: Avukatlar, kiraya verenin gerçek ihtiyacını ispatlamak için gerekli belgeleri ve delilleri toplar. Bu, kira sözleşmeleri, nüfus kayıt örnekleri, ikametgah belgeleri gibi belgeleri içerebilir.
- Tanık Dinletme: Gerektiğinde tanıkların dinlenmesi için gerekli düzenlemeleri yapar ve tanık beyanlarını etkili bir şekilde mahkemeye sunar.
3. Dava Stratejisi ve Savunma
- Dava Stratejisi: Avukatlar, davanın kazanılması için en uygun stratejiyi belirler. Bu, hangi delillerin sunulacağı, hangi tanıkların dinleneceği ve nasıl bir savunma yapılacağı konularını içerir.
- Savunma Hazırlığı: Kiracının karşı iddialarına karşı savunma hazırlığı yapar ve bu iddiaları çürütmek için gerekli argümanları geliştirir.
4. Yasal Hakların Korunması
- Kiraya Verenin Hakları: Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinin hukuka uygun bir şekilde savunulmasını sağlar ve kiraya verenin haklarını korur.
- Kiracının Hakları: Kiracının haksız bir şekilde tahliye edilmemesi için gerekli savunmaları yapar.
5. Sürecin Hızlandırılması ve Takip
- Dava Sürecinin Takibi: Avukatlar, dava sürecinin her aşamasını takip eder ve gereksiz gecikmelerin önüne geçer.
- İcra Takibi: Tahliye kararı sonrası icra takibini başlatarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlar.
6. Müzakere ve Uzlaşma
- Alternatif Çözümler: Avukatlar, taraflar arasında müzakere yaparak davanın mahkemeye gitmeden çözülmesini sağlayabilir. Bu, zaman ve maliyet açısından daha avantajlı olabilir.
- Uzlaşma: Taraflar arasında uzlaşma sağlanması durumunda, uzlaşma protokolünü hazırlar ve tarafların menfaatlerini korur.
7. Risklerin Azaltılması
- Risk Analizi: Avukatlar, davanın risklerini analiz eder ve kiraya vereni olası riskler hakkında bilgilendirir.
- Tazminat Talepleri: Kiraya verenin iki yıl kiraya verme yasağına uymaması durumunda kiracının tazminat talep etme hakkı doğabilir. Bu tür durumlarda avukatlar, kiraya verenin bu tür tazminat taleplerine karşı korunmasını sağlar.
Sonuç
Gereksinim nedeniyle tahliye davasında avukatın rolü, davanın başarılı bir şekilde sonuçlanması açısından kritik öneme sahiptir. Avukatlar, hukuki bilgi ve tecrübeleri, delil toplama ve sunma konusundaki becerileri, strateji geliştirme yetenekleri ve dava sürecinin etkin bir şekilde yönetilmesi ile hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını korur ve adil bir sonuca ulaşılmasını sağlar.