KİRA HUKUKU / HUKUKİ İNCELEME
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye: Süreler ve İtiraz
Geçerlilik şartları, başvuru süreleri, kiracının itirazı ve arabuluculuk ayrımı.
Bu yazıda neler var?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Geçerli bir taahhüde rağmen kiracı çıkmazsa kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesindeki koşullarla icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Belgenin bulunması, kiracının kendiliğinden ve hemen çıkarılabileceği anlamına gelmez.
Süreçte üç tarih özellikle önemlidir: kiralananın teslim tarihi, taahhüdün düzenlendiği tarih ve taahhüt edilen tahliye tarihi. Takip veya dava yolu seçilmeden önce bu tarihler ile belgenin geçerliliği birlikte değerlendirilmelidir.
Tahliye taahhütnamesi hangi şartlarla geçerlidir?
TBK m. 352/1 uyarınca kiracının, kiralananın kendisine tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi gerekir. Kira sözleşmesinin başlangıcında, henüz teslim gerçekleşmeden alınan belge ile kiracı yerleştikten sonra verilen taahhüt aynı şekilde değerlendirilemez.
- Taahhüt yazılı olmalı ve kiracıya ait geçerli imzayı taşımalıdır.
- Taahhüt edilen boşaltma tarihi belirli olmalıdır.
- Kiralananın teslimi ile taahhüdün verilmesi arasındaki sıra incelenmelidir.
- Temsil, birden fazla kiracı ve aile konutu gibi özel durumlar ayrıca ele alınmalıdır.
Noterlikte düzenleme, her taahhüt için zorunlu bir geçerlilik şartı değildir. Bununla birlikte belgenin noterlikçe düzenlenmiş veya imza ve tarihi onaylanmış olması, itiraz hâlinde izlenecek yolu etkileyebilir.
Bir aylık başvuru süresi ne zaman başlar?
Temel kural, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurulması veya dava açılmasıdır. Bu süre, kira sözleşmesinin imza tarihinden veya belgenin kiraya verene teslim edildiği tarihten başlatılmaz.
TBK m. 353, dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması durumunda dava süresinin bir kira yılı uzamasını düzenler. Bu hüküm, icra takibi süresini de her durumda aynı şekilde uzatan genel bir kural olarak kullanılmamalıdır. Bildirimin içeriği, tebliği ve seçilen hukuki yol dosya üzerinden incelenmelidir.
İcra yoluyla tahliye nasıl ilerler?
- Belge ve süre kontrolü: Kira sözleşmesi, teslim ve taahhüt tarihleri ile imza incelenir.
- Takip başvurusu: Koşulları varsa taahhüde dayalı ilamsız tahliye takibi başlatılır.
- Tahliye emri: İcra dairesi uygulamada Örnek 14 olarak anılan tahliye emrini kiracıya tebliğ eder.
- İtiraz ve tahliye süreleri: Tebliğden itibaren yedi günlük itiraz süresi ve on beş günlük tahliye süresi ayrı ayrı takip edilir.
- Sonraki işlemler: İtiraz bulunup bulunmadığına ve varsa mahkeme kararına göre süreç sürdürülür. Fiilî tahliyeyi gerekli şartlar oluştuğunda icra dairesi gerçekleştirir.
Yedi gün ile on beş gün aynı süre değildir. İtirazın nereye yapılacağı, tebligatın usulüne uygunluğu ve süre hesabı önem taşır. Kiracının ev sahibine mesaj göndermesi, icra dairesine yapılması gereken itirazın yerine geçmez.
Kiracı tahliye emrine itiraz ederse ne olur?
İcra ve İflas Kanunu’nun 274. maddesine göre süresinde icra dairesine yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. Bundan sonra hangi yola başvurulacağı, belgenin niteliğine ve itirazın kapsamına bağlıdır.
Noterlikçe düzenlenmiş, imza ve tarihi onaylanmış veya ilgili unsurları kabul edilmiş belgeler yönünden icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması gündeme gelebilir. Adi yazılı taahhütte imza veya tarihe açıkça itiraz edilmesi ise uyuşmazlığın genel mahkemede değerlendirilmesini gerektirebilir. Her itiraz aynı sonucu doğurmaz; itirazın kaldırılması ile itirazın iptali yolları birbirine karıştırılmamalıdır.
Tahliye taahhüdünde arabuluculuk zorunlu mu?
6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan davalar için dava şartı arabuluculuğu düzenler; kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri ise istisna tutar.
Bu nedenle ilamsız tahliye takibi ve bu usulde icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması talebi ile sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ayrı değerlendirilir. Sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gereken durumda dava şartı arabuluculuk gündeme gelir. Arabuluculuk başvurusunun süreler üzerindeki etkisi de hesaba katılmalıdır.
En sık karşılaşılan hatalar
- Teslimden önce alınan taahhüdü geçerlilik incelemesi yapmadan kullanmak.
- Bir aylık başvuru süresini kaçırmak veya başlangıcını yanlış belirlemek.
- Yedi günlük itiraz ile on beş günlük tahliye süresini karıştırmak.
- İmza ve tarih itirazını dikkate almadan yanlış mahkemeye başvurmak.
- Arabuluculuk şartını seçilen hukuki yola göre değerlendirmemek.
İhtiyaç sebebiyle tahliye, tahliye taahhüdünden farklı koşullara dayanır. Diğer tahliye nedenlerinin de bulunması, seçilen yolun belge ve süre koşullarını ortadan kaldırmaz. Genel takip kavramları için icra takibinin başlatılmasına ilişkin yazımız da incelenebilir.
Sık sorulan sorular
Tahliye taahhüdü varsa kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır. Geçerli belge, süresinde başvuru, tebligat, itiraz ve infaz koşulları birlikte değerlendirilir. Taahhüt, kiraya verene kendi imkânlarıyla zorla tahliye yetkisi vermez.
Kiracı imzayı inkâr ederse takip kendiliğinden iptal olur mu?
Hayır. Süresindeki itiraz takibi durdurabilir; imza uyuşmazlığının hangi yargısal yolda çözüleceği belgenin niteliğine göre belirlenir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Her dosyaya uygulanabilecek sabit bir süre yoktur. Tebligat, itirazın kapsamı, delil incelemesi ve mahkemenin iş yükü süreyi etkileyebilir.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 352–353.
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 272–275.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B.
- Adalet Bakanlığı, Uzman Arabuluculuğa Giriş, kira uyuşmazlıklarına ilişkin bölüm.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Süreler ve başvuru yolu, somut belgelere ve tebligat durumuna göre ayrıca değerlendirilmelidir.